Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay khá phổ biến và dễ xảy ra tranh chấp, nhất là khi đất tăng giá. Nếu hợp đồng chuyển nhượng bị Tòa án tuyên vô hiệu thì người mua phải trả lại đất và nhận lại tiền.
* Mua bán đất là cách gọi phổ biến của nhiều người dân, theo pháp luật đất đai thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mặc dù các bên có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực mà chỉ có “giấy viết tay” thì tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng mà có thể phải trả lại đất.
Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay
* Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đủ điều kiện sau:
– Điều kiện về chủ thể:
+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
– Điều kiện về mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
– Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu vi phạm một trong những điều kiện trên thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
* Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng bị vô hiệu
Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay nếu chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” sẽ không được đăng ký sang tên, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Mặt khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hay nói cách khác, 1 bên trả lại tiền còn bên kia trả lại đất.
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Như vậy, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Hay nói cách khác, dù hợp đồng chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” hoặc đánh máy nhưng có chữ ký của các bên thì không phải trả lại quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu để có Giấy chứng nhận mới. Tuy nhiên, do giá trị quyền sử dụng đất tăng nên các bên thường xảy ra tranh chấp; khi đất có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Kết luận: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được sang tên và phải trả lại đất nếu bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng trước 01/7/2014 không có công chứng hoặc chứng thực thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện (không phải trả lại đất).
